Elit Gayrimenkul Değerleme - Sık Sorulan Sorular

Bir gayrimenkulün, gayrimenkul projesinin veya bir gayrimenkule bağlı hak ve faydaların belli bir tarihteki muhtemel değerinin bağımsız ve tarafsız olarak takdir edilmesidir.

Bir gayrimenkulün, gayrimenkul projesinin veya bir gayrimenkule bağlı hak ve faydaların belli bir tarihteki muhtemel değerinin bağımsız ve tarafsız olarak, bu değeri etkileyen gayrimenkulün niteliği, piyasa ve çevre koşullarını analiz ederek uluslararası alanda kabul görmüş değerleme standartları çerçevesinde yazılı olarak raporlayabilecek düzeyde bilgi ve tecrübe sahibi değerleme uzmanları vasıtasıyla takdir edilmesi konusunda faaliyet gösteren ve Sermaye Piyasası Kanunu’nda gayrimenkul değerleme kurumu olarak ifade edilen hizmet şirketidir.

Gayrimenkul Değerleme Şirketleri,gayrimenkullerle ilgili piyasa araştırması, fizibilite çalışması, gayrimenkul ve buna bağlı hakların hukuki durumunun analizi, boş arazi ve geliştirilmiş proje değeri analizi, en verimli ve en iyi kullanım değeri analizi gibi alanlarda danışmanlık hizmeti verebilirler. Bir gayrimenkulün 4721 sayılı Kanunun 684 üncü maddesi uyarınca bütünleyici parçası ile 686 ncı maddesi uyarınca eklentisi olan unsurları da münferit olarak değerleyebilirler. Gayrimenkul Değerleme Şirketleri “emlak komisyonculuğu” faaliyetinde bulunamazlar.

Gayrimenkul Değerleme Şirketleri, emlak komisyonculuğu faaliyetinde bulunamazlar.

Bir gayrimenkulün, gayrimenkul projesinin veya bir gayrimenkule bağlı hak ve faydaların değerlemesini yapacak olan Gayrimenkul Değerleme Şirketleri tarafından tam zamanlı istihdam edilen veya değerleme şirketleri ile tam zamanlı istihdam edilmeksizin, sözleşme imzalamak suretiyle değerleme hizmeti veren, Kurulun lisanslamaya ilişkin düzenlemeleri çerçevesinde asgari 4 yıllık üniversite mezunu, gayrimenkul değerlemesi alanında en az 3 yıl tecrübesi olan ve kendilerine Gayrimenkul Değerleme Uzmanlığı Lisansı verilen kişilerdir.

Şirketin ödenmiş sermayesinde asgari % 10,oranında pay sahibi olan, gayrimenkul değerlemesi alanında en az 5 yıl tecrübesi,olan, değerleme uzmanı sayılmak için belirtilen diğer şartların tamamını taşıyan, ve şirket adına değerleme çalışmasını kendi kişisel sorumlulukları ile yürüten ,ve şirket adına değerleme raporlarını tek başına imzalamaya yetkili olan değerleme uzmanlarıdır.

Sermaye Piyasası Kurulu’nun lisanslamaya ilişkin düzenlemeleri çerçevesinde; asgari 4 yıllık üniversite mezunu, Gayrimenkul Değerleme Uzmanlığı Lisansı Sınavını geçmiş ancak gayrimenkul değerleme uzmanının sahip olması gereken tecrübe şartını taşımayan kişilerdir.

2499 sayılı Sermaye Piyasası Kanunu’nun 38/A maddesinin dördüncü fıkrası çerçevesinde, konutların belli bir tarihtekimuhtemel değerinin bağımsız ve tarafsız olarak takdir edilmesidir.

Sermaye Piyasası Mevzuatı’nın gerektirdiği hallerde, konut değerlemesi yapan ve değerleme şirketlerinde istihdam edilen veya değerleme şirketleri ile sözleşme imzalamak suretiyle konut değerlemesi hizmeti veren, asgari 4 yıllık üniversite mezunu, konut değerlemesi alanında asgari 1 yıl tecrübesi olan ve Sermaye Piyasası Kurulu’nun (SPK) lisanslamaya ilişkin düzenlemeleri çerçevesinde kendilerine Konut Değerleme Uzmanlığı Lisansı verilen kişilerdir.

Sermaye Piyasası Kurulu’nun lisanslamaya ilişkin düzenlemeleri çerçevesinde; asgari 4 yıllık üniversite mezunu, Konut Değerleme Uzmanlığı Lisansı Sınavını geçmiş, ancak konut değerleme uzmanının sahip olması gereken tecrübe şartını taşımayan kişilerdir.

Bir mülkün, uygun bir pazarlamanın ardından birbirinden bağımsız istekli bir alıcıyla istekli bir satıcı arasında herhangi bir zorlama olmaksızın ve tarafların herhangi bir ilişkiden etkilenmeyeceği şartlar altında, bilgili, basiretli ve iyi niyetli bir şekilde hareket ettikleri bir anlaşma çerçevesinde değerleme tarihinde el değiştirmesi gereken tahmini tutardır. Bu değerleme çalışmasında aşağıdaki hususların geçerliliği varsayılmaktadır.

- Analiz edilen gayrimenkulün türü ile ilgili olarak mevcut bir pazarın varlığı peşinen kabul edilmiştir.
- Alıcı ve satıcı makul ve mantıklı hareket etmektedirler.
- Taraflar gayrimenkul ile ilgili her konuda tam bilgi sahibidirler ve kendilerine azami faydayı sağlayacak şekilde hareket etmektedirler.
- Gayrimenkulün satışı için makul bir süre tanınmıştır.
- Ödeme nakit veya benzeri araçlarla peşin olarak yapılmaktadır.
- Gayrimenkulün alım - satım işlemi sırasında gerekebilecek finansman, piyasa faiz oranları üzerinden gerçekleştirilmektedir.

Adil Pazar Değeri: Alıcı ve satıcının makul bir sürede (genellikle 12 ay), tarafların gayrimenkul ile ilgili bütün durumlardan haberdar olması koşuluyla belirlenen en olası peşin nakit el değiştirme değeridir.

Acil Pazar Değeri: Satışı söz konusu olan malın satışının, bu malı belirli bir süre zarfında (3-6 ay) satması gerektiğini bilen profesyonel bir satıcı tarafından duyurulacağı ve satışın yönetileceği durumlarda oluşacağı düşünülen nakit peşin satış değeridir.

Tasfiye veya Zorunlu Pazar Değeri: Pazar Değeri tanımının gerektirdiği pazarlama süresine göre çok kısa bir zaman içerisinde (1-3 ay) bir mülkün satışından makul olarak elde edilebilecek tutardır.

Kullanım Değeri: Belirli bir mülkün, belirli bir kullanıcı için, belirli bir kullanıma yönelik olarak sahip olduğu değerdir. Kullanım Değeri’nin muhasebedeki tanımı bir varlığın süregelen kullanımından ve kullanım ömrünün sonunda elden çıkartılmasından beklenen gelecekteki tahmini nakit akışlarının şimdiki değeridir.

Yatırım Değeri: Bir mülkün belirli bir yatırımcı veya yatırımcılar grubu için, belirlenmiş yatırım hedefleri doğrultusunda ifade ettiği değerdir.

Faal İşletme Değeri: Bir işletmenin bir bütün olarak değeridir. Sigortalanabilir Değer: Bir mülkün, bir sigorta sözleşmesi veya poliçesinde yer alan tanımlar çerçevesindeki değeridir.

Vergi Değeri: Bir mülkün vergi değeri, ilgili yasalarda yer alan tanımları esas alan değeridir.

Kurtarılabilir Değer: Arazi dışındaki bir varlığın, özel tamirat veya uyarlama yaparak kullanmaya devam etmekten çok, içerdiği malzeme için elden çıkarılma değeridir.

Özel Değer: Pazar Değeri’nin üzerinde yer alan olağandışı bir değer unsurunu ifade eder. Özel Değer, örneğin, bir mülkün bitişiğindeki mülk gibi başka bir mülk ile fiziksel, ekonomik veya fonksiyonel ilişkisinden kaynaklanabilir. Genelde pazardan ziyade bir mülkün özel bir sahibi veya kullanıcısı ya da potansiyel bir sahibi veya kullanıcıyla ilgili olarak yaşanan bir değer artışıdır ve bu nedenle de özel değer sadece özel bir çıkarı olan alıcıya uygulanabilir.

İpotek Teminatlı Kredi Değeri: Değerleme Uzmanı’nın, mülkün uzun vadede kullanılabilecek özelliklerini, normal ve yerel pazar koşullarını ve mülkün mevcut ve uygun alternatif kullanımlarını hesaba katarak gelecekteki pazarlanabilirliğini basiretli bir şekilde değerleyip tespit ettiği değerdir.

Bir mülkün fiziki olarak uygun olan, yasalarca izin verilen, finansal olarak gerçekleştirilebilir ve değerlemesi yapılan mülkün en yüksek değeri getirecek en olası kullanımıdır.

Değerleme Uzmanı her durumda dürüst ve doğru davranmak ve çalışmalarını müşterilerine, topluma, mesleklerine ve değerleme kuruluşlarına zarar vermeyecek bir biçimde yürütmek zorundadırlar.
Dürüstlük: Değerleme Uzmanı, yanıltıcı ve aldatıcı davranışlarda bulunmamalıdır. Bilerek aldatıcı, hatalı, önyargılı görüş ve analiz içeren rapor hazırlamamalı ve bildirmemelidir.
Çıkar Çatışmaları: Değerleme Uzmanı, müşterileri ile diğer müşterileri, kendisi, çalıştığı firma, akrabaları, arkadaşları veya iştiraklerinin çıkarları arasında bir görev çatışması oluşmaması için gerekli tüm makul önlemleri almalıdır.
Gizlilik: Değerleme Uzmanı, müşterilerin işlerini daima büyük bir gizlilik içinde, basiretli bir şekilde yürütmelidir. Değerleme Uzmanı müşterisinden aldığı gerçeklere dayanan hassas verileri, müşterisi için hazırlamış olduğu rapor sonuçlarını, çalıştığı değerleme kuruluşundaki belirli hukuki takiplerde olduğu gibi kendisinden yasal olarak açıklama yapması talep edilen haller hariç, müşteri tarafından özel olarak yetkili kılınmış kişiler dışında kimseye açıklayamaz.
Tarafsızlık: Değerleme Uzmanı, görevini mutlak bir bağımsızlık ve objektiflik içinde kişisel çıkarlarını gözetmeksizin yerine getirmelidir.
Yetkinlik: Değerleme Uzmanı, üstlendiği görevi genel kabul görmüş standartlara uygun olarak yerine getirmek için gerekli bilgi, beceri ve deneyime sahip olmalıdır.
Verimlilik ve Titizlik: Değerleme Uzmanı, değerlemede kullanılan analiz verilerinin doğru ve güvenilir olduğunu özen ve dikkatle sorgulamalı ve araştırmalıdır.

Gayrimenkullerin pazar değerinin tahmininde; emsal karşılaştırma yaklaşımı, gelir indirgeme ve maliyet yaklaşımı yöntemleri kullanılır. Bu yöntemlerin uygulanabilirliği, tahmin edilen değerin tipine ve verilerin kullanılabilirliğine göre değişmektedir. Pazar değeri tahminleri için seçilen her tür yaklaşım pazar verileriyle desteklenmelidir.

Emsal karşılaştırma yaklaşımı mülk fiyatlarını pazarın belirlediğini kabul eder. Pazar değeri de bu nedenle pazar payı için birbirleriyle rekabet halinde olan mülklerin pazar fiyatları üzerinde bir çalışma gerçekleştirilerek hesaplanır. Bu yaklaşım; yaygın ve karşılaştırılabilir emsallerin olması durumunda en çok tercih edilen metottur.

Gelir indirgeme yaklaşımı’nda pazar değeri uygulamaları için ilgili pazar bilgilerini geliştirmek ve analiz etmek gereklidir. Bu yöntemde mülkün gelecekte oluşacak kazanç beklentilerinin yarattığı değerin (gelir akışları) bugünkü değerlerinin toplamına eşit olacağını öngörür. Gelir indirgeme, gelecekteki tahmini gelirlerin şu anki değerini göz önünde bulunduran işlemleri içerir.

Maliyet yaklaşımı’nda, arsa üzerindeki yatırım maliyetlerinin amortize edildikten (herhangi bir çıkar veya kazanç varsa eklenmesi, aşınma payının toplam maliyetten çıkarılması) sonra arsa değerine eklenmesi ile gayrimenkulün değeri belirlenmektedir.